在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設過程中，工程的竣工驗收是一項非常重要的環(huán)節(jié)，工程質(zhì)量的好壞關(guān)系到國家資源和人民生命財產(chǎn)的安全，因此國家規(guī)定了嚴格的工程竣工驗收程序。《建筑法》第61條、《合同法》第279條均規(guī)定，建設工程竣工后，發(fā)包方應當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準及時進行驗收。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，建設工程竣工后進行驗收是承、發(fā)包雙方的強制義務。如果工程未經(jīng)驗收就投入使用，不僅難于確認工程質(zhì)量是否合格，且由此而產(chǎn)生的安全隱患及可能造成的經(jīng)濟損失將難以估計。
實踐中，工程未經(jīng)驗收發(fā)包方就提前使用的情況時有發(fā)生，承、發(fā)包雙方對此類工程質(zhì)量問題應由誰承擔一直爭論不休，本文擬就工程建造雙方主體對提前使用未驗收工程的質(zhì)量責任劃分問題作一討論，包括題述問題的相關(guān)立法沿革、業(yè)界不同觀點及法律建議等。
提前使用未經(jīng)驗收工程責任承擔的立法沿革。
1983年8月8日，國務院發(fā)布的原《建筑安裝工程承包合同條例》第13條第2款第3項規(guī)定，“工程未經(jīng)驗收，發(fā)包方提前使用或擅自動用，由此而發(fā)生的質(zhì)量或其他問題，由發(fā)包方承擔責任”。該條例現(xiàn)已廢止，但在該條例廢止前很長一段時間，對于此類問題的處理意見是，無論工程出現(xiàn)怎樣的質(zhì)量問題或其他問題均與承包方無關(guān)，一概由發(fā)包方承擔責任。
1998年8月20日的《合同法（草案）》仍沿用了上述立法觀點，該草案第278條規(guī)定，“未經(jīng)驗收的建設工程，發(fā)包人不得使用。發(fā)包人擅自使用未經(jīng)驗收的建設工程，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，由發(fā)包人承擔責任。”
因?qū)嵺`中未經(jīng)驗收即投入使用的情況非常復雜，如果將只要未經(jīng)驗收即使用的建設工程的質(zhì)量責任一律歸由發(fā)包方承擔，對發(fā)包方過于嚴苛，因此1998年12月21日《合同法（草案）第三次審議稿》中刪除了發(fā)包方使用未經(jīng)驗收的建設工程出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由發(fā)包方承擔的內(nèi)容。
1999年3月15日，新頒布的《合同法》第279條第2款規(guī)定，“建設工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”該條款僅規(guī)定了建設工程必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用，卻未對工程未經(jīng)驗收就交付使用或發(fā)包方擅自使用的后果作出具體的規(guī)定。且因原《建筑安裝工程承包合同條例》的廢止，關(guān)于未驗收工程的質(zhì)量責任由誰承擔，觀點不一。
關(guān)于未驗收工程提前使用責任劃分的不同觀點。
（一）觀點一：發(fā)包方未經(jīng)工程驗收，提前使用建設工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題或其他問題，由發(fā)包方自行承擔責任。
該觀點認為，工程驗收是發(fā)包方和承包方風險承擔的分界線。在驗收前，工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應由承包該項工程的單位負責；驗收后，對不屬于保修范圍的工程質(zhì)量問題或者保修期屆滿后的工程質(zhì)量問題，由發(fā)包方自行負責。建設工程竣工后進行驗收，是法律規(guī)定承、發(fā)包方應盡的強制性義務，這一規(guī)定既是對發(fā)包方權(quán)利的限制，也是為了維護發(fā)包方最終的利益。
另，國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第58條，建設部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》等多部行政法規(guī)、部門規(guī)章均對發(fā)包方提前使用未經(jīng)驗收建設工程的行為處以非常嚴厲的行政處罰，可見，發(fā)包方對其提前使用未驗收工程這一行為的違法性是明知的，主觀存在過錯，應當為其過錯承擔相應的法律責任。
由于發(fā)包方不遵守有關(guān)驗收的規(guī)定，未經(jīng)驗收擅自使用建設工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，很難分清是發(fā)包方的行為所致還是承包方的行為引起的，而發(fā)包方負有未經(jīng)驗收提前使用的過錯，故應不考慮產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因，一律由發(fā)包方對工程質(zhì)量負責，以此加重發(fā)包方的責任，強化當事人的驗收意識。
（二）觀點二：發(fā)包人未經(jīng)驗收擅自使用的，確應承擔相應責任，但這種責任的承擔并不能將承包人對建筑工程質(zhì)量的責任完全免除。
該觀點認為，正式通過的《合同法》第279條只是規(guī)定了禁止交付使用未經(jīng)驗收或者驗收不合格的工程，這一規(guī)定與原《建筑安裝工程承包合同條例》在對待提前使用未驗收工程質(zhì)量問題承擔的處理上是截然不同的，發(fā)包方或承包方由此承擔的法律后果也是不同的。
發(fā)包方未經(jīng)驗收擅自使用建設工程，確應承擔相應的責任，但這種責任的承擔并不能將承包方對建筑工程質(zhì)量的責任完全免除。因?qū)嵺`中未經(jīng)驗收即投入使用的情況非常復雜，工程竣工后驗收無法進行，既有發(fā)包方的原因也有承包方的原因。例如發(fā)包方因無錢支付工程款故意拖延不予組織驗收，或是承包方以必須付清全部工程款，否則不參加驗收為由要挾發(fā)包方致使工程驗收無法進行。因此，如果將只要未經(jīng)驗收即使用的建設工程的質(zhì)量責任一律由發(fā)包方承擔，對發(fā)包方過于嚴格和苛刻，也有違公平原則。
因此，發(fā)包方提前使用未經(jīng)驗收工程雖不符合法律的規(guī)定，但不能因此將該工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題全部歸由發(fā)包方承擔，應根據(jù)過錯原則確定雙方責任，過錯相當?shù)模熑蜗嗟帧９こ逃纱硕l(fā)生質(zhì)量或其他問題的，按合同約定處理；合同沒有約定的，依照法律規(guī)定處理。
承發(fā)包雙方都不能當然免責
分析前兩種觀點，筆者認為，提前使用未經(jīng)驗收的建設工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，既可能是發(fā)包方的責任，也可能是承包方的責任，對于未驗收工程提前使用出現(xiàn)的質(zhì)量問題，承包方不能當然免責。
換言之，工程質(zhì)量問題不能單純地以工程是否驗收合格作為責任劃分的界限，如果屬工程主體質(zhì)量問題，應由承包方承擔責任；其他質(zhì)量問題應根據(jù)具體情況劃分雙方責任。
1、主體工程的質(zhì)量問題，由承包方在合理的使用期限內(nèi)承擔責任。
主體工程不合格，其原因只可能是因承包方施工不當造成。如果僅因發(fā)包方提前使用未驗收的工程，而不考慮該工程主體的質(zhì)量問題完全系因施工不當造成的，將責任全部歸由發(fā)包方承擔，顯然有失公平。
這里說的“合理的使用期限”一般應與工程主體結(jié)構(gòu)的設計使用年限相符。如某大廈主體工程設計使用年限為70年，承包方就應當根據(jù)建筑設計標準施工建設，其對大廈主體工程應承擔的質(zhì)量保證期限也為70年。如果因為承包方原因，如偷工減料、施工水平低下或施工不嚴格以至于工程主體在設計使用期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，那么無論該工程是否已經(jīng)竣工驗收，承包方對工程主體出現(xiàn)的質(zhì)量問題都應當承擔責任。
2、非主體工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果是因為承包方施工過錯造成的，則由承包方承擔責任；如果是因為發(fā)包方使用不當造成的，則由發(fā)包方承擔責任。
筆者認為，從《合同法》起草的過程及立法者的本意看，對于未驗收工程提前使用而產(chǎn)生的質(zhì)量問題，應當區(qū)別情況處理。如該質(zhì)量問題系由承包方施工造成，則應由承包方承擔責任；如系發(fā)包方使用不當造成，則由使用人自己承擔責任。
實踐中，對于工程質(zhì)量問題是否因使用不當造成的較難鑒別，因此如對造成該工程質(zhì)量問題的原因無法判斷，發(fā)包方有無充分的證據(jù)證明自己在使用過程中無過錯、使用方法并無不當是非常關(guān)鍵的。否則，發(fā)包方將可能因舉證不能而承擔敗訴的風險。
3、關(guān)于非主體工程的質(zhì)量問題，如自發(fā)包方使用之日起超過相當于法定保修期的，承包方不承擔質(zhì)量維修、賠償責任。
根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條第6款的規(guī)定，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”對于未經(jīng)驗收提前使用的建設工程，雖無法計算保修期，但不能因此免除承包方應對工程質(zhì)量承擔的維修責任。
筆者認為，工程質(zhì)量問題如確屬承包方施工原因造成，承包方應承擔相應的維修責任，但這一維修責任不能無限期地承擔，應比照《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條的規(guī)定，自發(fā)包方使用該工程之日起，計算相應的年限為承包方應對工程質(zhì)量承擔維修責任的期限。例如，發(fā)包方提前使用未驗收工程已達五年，后發(fā)現(xiàn)工程電氣管線出現(xiàn)質(zhì)量問題，比照《建設工程質(zhì)量管理條例》關(guān)于電氣管線保修期為2年的規(guī)定，此時即使有證據(jù)證實該質(zhì)量問題系因承包方施工不當造成的，承包方也無需承擔質(zhì)量維修責任。
因此，如果未經(jīng)驗收的建設工程出現(xiàn)非主體質(zhì)量問題時，距發(fā)包方使用該工程之日起已超過相當于法定保修期的期限，承包方可以不再承擔質(zhì)量維修責任或賠償責任。
實踐中為預防此類糾紛的法律建議
實踐中往往是因為承、發(fā)包方之間在工程決算等問題上未達成一致的意見，以至于難以組織建設工程各方參與竣工驗收，而工程不組織竣工驗收直接影響到發(fā)包方對該工程的使用，也致使發(fā)包方不能按其與第三人的約定交付使用，這樣發(fā)包方為了避免第三人追究其違約責任，只有提前使用未驗收工程。
故筆者建議發(fā)包方最好是在工程驗收合格后使用或交付他人使用，如為減少因逾期交付而需向買房人或承租人承擔的違約責任，發(fā)包方應與承包方明確約定“無論何方原因造成的延期，在合同確定的竣工日之后，如工程尚未達到國家規(guī)定及合同約定的要求時，發(fā)包方為履行與他人的合同以減少損失而將工程或其部分交付他人的，不視為發(fā)包方提前使用，承包方應當承擔工程質(zhì)量不符合國家規(guī)定或合同約定要求的責任。”這樣，一旦發(fā)包方無奈之下提前使用未驗收的建設工程，承、發(fā)包方需承擔的責任也因為合同有明確約定而容易認定。
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