在房地產項目的開發建設過程中，工程的竣工驗收是一項非常重要的環節，工程質量的好壞關系到國家資源和人民生命財產的安全，因此國家規定了嚴格的工程竣工驗收程序。《建筑法》第61條、《合同法》第279條均規定，建設工程竣工后，發包方應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，建設工程竣工后進行驗收是承、發包雙方的強制義務。如果工程未經驗收就投入使用，不僅難于確認工程質量是否合格，且由此而產生的安全隱患及可能造成的經濟損失將難以估計。
實踐中，工程未經驗收發包方就提前使用的情況時有發生，承、發包雙方對此類工程質量問題應由誰承擔一直爭論不休，本文擬就工程建造雙方主體對提前使用未驗收工程的質量責任劃分問題作一討論，包括題述問題的相關立法沿革、業界不同觀點及法律建議等。
提前使用未經驗收工程責任承擔的立法沿革。
1983年8月8日，國務院發布的原《建筑安裝工程承包合同條例》第13條第2款第3項規定，“工程未經驗收，發包方提前使用或擅自動用，由此而發生的質量或其他問題，由發包方承擔責任”。該條例現已廢止，但在該條例廢止前很長一段時間，對于此類問題的處理意見是，無論工程出現怎樣的質量問題或其他問題均與承包方無關，一概由發包方承擔責任。
1998年8月20日的《合同法（草案）》仍沿用了上述立法觀點，該草案第278條規定，“未經驗收的建設工程，發包人不得使用。發包人擅自使用未經驗收的建設工程，發現質量問題的，由發包人承擔責任。”
因實踐中未經驗收即投入使用的情況非常復雜，如果將只要未經驗收即使用的建設工程的質量責任一律歸由發包方承擔，對發包方過于嚴苛，因此1998年12月21日《合同法（草案）第三次審議稿》中刪除了發包方使用未經驗收的建設工程出現質量問題的，由發包方承擔的內容。
1999年3月15日，新頒布的《合同法》第279條第2款規定，“建設工程經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”該條款僅規定了建設工程必須經驗收合格后方可交付使用，卻未對工程未經驗收就交付使用或發包方擅自使用的后果作出具體的規定。且因原《建筑安裝工程承包合同條例》的廢止，關于未驗收工程的質量責任由誰承擔，觀點不一。
關于未驗收工程提前使用責任劃分的不同觀點。
（一）觀點一：發包方未經工程驗收，提前使用建設工程出現的質量問題或其他問題，由發包方自行承擔責任。
該觀點認為，工程驗收是發包方和承包方風險承擔的分界線。在驗收前，工程出現的質量問題，應由承包該項工程的單位負責；驗收后，對不屬于保修范圍的工程質量問題或者保修期屆滿后的工程質量問題，由發包方自行負責。建設工程竣工后進行驗收，是法律規定承、發包方應盡的強制性義務，這一規定既是對發包方權利的限制，也是為了維護發包方最終的利益。
另，國務院《建設工程質量管理條例》第58條，建設部《關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》等多部行政法規、部門規章均對發包方提前使用未經驗收建設工程的行為處以非常嚴厲的行政處罰，可見，發包方對其提前使用未驗收工程這一行為的違法性是明知的，主觀存在過錯，應當為其過錯承擔相應的法律責任。
由于發包方不遵守有關驗收的規定，未經驗收擅自使用建設工程出現的質量問題，很難分清是發包方的行為所致還是承包方的行為引起的，而發包方負有未經驗收提前使用的過錯，故應不考慮產生質量問題的原因，一律由發包方對工程質量負責，以此加重發包方的責任，強化當事人的驗收意識。
（二）觀點二：發包人未經驗收擅自使用的，確應承擔相應責任，但這種責任的承擔并不能將承包人對建筑工程質量的責任完全免除。
該觀點認為，正式通過的《合同法》第279條只是規定了禁止交付使用未經驗收或者驗收不合格的工程，這一規定與原《建筑安裝工程承包合同條例》在對待提前使用未驗收工程質量問題承擔的處理上是截然不同的，發包方或承包方由此承擔的法律后果也是不同的。
發包方未經驗收擅自使用建設工程，確應承擔相應的責任，但這種責任的承擔并不能將承包方對建筑工程質量的責任完全免除。因實踐中未經驗收即投入使用的情況非常復雜，工程竣工后驗收無法進行，既有發包方的原因也有承包方的原因。例如發包方因無錢支付工程款故意拖延不予組織驗收，或是承包方以必須付清全部工程款，否則不參加驗收為由要挾發包方致使工程驗收無法進行。因此，如果將只要未經驗收即使用的建設工程的質量責任一律由發包方承擔，對發包方過于嚴格和苛刻，也有違公平原則。
因此，發包方提前使用未經驗收工程雖不符合法律的規定，但不能因此將該工程出現的質量問題全部歸由發包方承擔，應根據過錯原則確定雙方責任，過錯相當的，責任相抵。工程由此而發生質量或其他問題的，按合同約定處理；合同沒有約定的，依照法律規定處理。
承發包雙方都不能當然免責
分析前兩種觀點，筆者認為，提前使用未經驗收的建設工程出現質量問題，既可能是發包方的責任，也可能是承包方的責任，對于未驗收工程提前使用出現的質量問題，承包方不能當然免責。
換言之，工程質量問題不能單純地以工程是否驗收合格作為責任劃分的界限，如果屬工程主體質量問題，應由承包方承擔責任；其他質量問題應根據具體情況劃分雙方責任。
1、主體工程的質量問題，由承包方在合理的使用期限內承擔責任。
主體工程不合格，其原因只可能是因承包方施工不當造成。如果僅因發包方提前使用未驗收的工程，而不考慮該工程主體的質量問題完全系因施工不當造成的，將責任全部歸由發包方承擔，顯然有失公平。
這里說的“合理的使用期限”一般應與工程主體結構的設計使用年限相符。如某大廈主體工程設計使用年限為70年，承包方就應當根據建筑設計標準施工建設，其對大廈主體工程應承擔的質量保證期限也為70年。如果因為承包方原因，如偷工減料、施工水平低下或施工不嚴格以至于工程主體在設計使用期限內出現質量問題，那么無論該工程是否已經竣工驗收，承包方對工程主體出現的質量問題都應當承擔責任。
2、非主體工程出現的質量問題，如果是因為承包方施工過錯造成的，則由承包方承擔責任；如果是因為發包方使用不當造成的，則由發包方承擔責任。
筆者認為，從《合同法》起草的過程及立法者的本意看，對于未驗收工程提前使用而產生的質量問題，應當區別情況處理。如該質量問題系由承包方施工造成，則應由承包方承擔責任；如系發包方使用不當造成，則由使用人自己承擔責任。
實踐中，對于工程質量問題是否因使用不當造成的較難鑒別，因此如對造成該工程質量問題的原因無法判斷，發包方有無充分的證據證明自己在使用過程中無過錯、使用方法并無不當是非常關鍵的。否則，發包方將可能因舉證不能而承擔敗訴的風險。
3、關于非主體工程的質量問題，如自發包方使用之日起超過相當于法定保修期的，承包方不承擔質量維修、賠償責任。
根據《建設工程質量管理條例》第40條第6款的規定，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”對于未經驗收提前使用的建設工程，雖無法計算保修期，但不能因此免除承包方應對工程質量承擔的維修責任。
筆者認為，工程質量問題如確屬承包方施工原因造成，承包方應承擔相應的維修責任，但這一維修責任不能無限期地承擔，應比照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，自發包方使用該工程之日起，計算相應的年限為承包方應對工程質量承擔維修責任的期限。例如，發包方提前使用未驗收工程已達五年，后發現工程電氣管線出現質量問題，比照《建設工程質量管理條例》關于電氣管線保修期為2年的規定，此時即使有證據證實該質量問題系因承包方施工不當造成的，承包方也無需承擔質量維修責任。
因此，如果未經驗收的建設工程出現非主體質量問題時，距發包方使用該工程之日起已超過相當于法定保修期的期限，承包方可以不再承擔質量維修責任或賠償責任。
實踐中為預防此類糾紛的法律建議
實踐中往往是因為承、發包方之間在工程決算等問題上未達成一致的意見，以至于難以組織建設工程各方參與竣工驗收，而工程不組織竣工驗收直接影響到發包方對該工程的使用，也致使發包方不能按其與第三人的約定交付使用，這樣發包方為了避免第三人追究其違約責任，只有提前使用未驗收工程。
故筆者建議發包方最好是在工程驗收合格后使用或交付他人使用，如為減少因逾期交付而需向買房人或承租人承擔的違約責任，發包方應與承包方明確約定“無論何方原因造成的延期，在合同確定的竣工日之后，如工程尚未達到國家規定及合同約定的要求時，發包方為履行與他人的合同以減少損失而將工程或其部分交付他人的，不視為發包方提前使用，承包方應當承擔工程質量不符合國家規定或合同約定要求的責任。”這樣，一旦發包方無奈之下提前使用未驗收的建設工程，承、發包方需承擔的責任也因為合同有明確約定而容易認定。
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